С 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению по налогу на имущество у арендодателя

Об этом напомнил Минфин в своем письме от 11 января 2022 г. № 03-05-04-01/402. Для корректного расчета налогооблагаемой базы с 2022 года арендодателям необходимо разделять объекты аренды на два вида: операционную и неоперационную аренду. Чтобы определить, к какому виду аренды отнести тот или иной договор с арендатором, следует провести анализ на соответствие критериям, прописанным в ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды».

Аренда относится к операционной, если договор с арендатором соответствует одному из критериев:

• срок аренды существенно меньше и несопоставим со сроком полезного использования предмета аренды;
• предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
• на дату предоставления предмета аренды арендатору приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
• иные обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что экономические выгоды и риски несет арендодатель.

Примерами операционной аренды служат аренда земельного участка, сдача в аренду помещения или автомобиля без права их дальнейшего выкупа.

Как определить неоперационную (финансовую) аренду прописано в пункте 25 ФСБУ 25/2018. При соответствии договора одному из нижеперечисленных критериев, его следует отнести к неоперационной аренде:

• договор предусматривает переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
• арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости;
• срок аренды сопоставим со сроком полезного использования объекта аренды;
• на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
• возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
• арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной; иное свидетельство о переходе к арендатору экономических выгод и рисков.

Пример неоперационной (финансовой) аренды – это договор лизинга.

Для тех арендодателей, которые имеют право на упрощенный учет и отчетность, предусмотрено послабление. Они могут всю аренду признавать операционной, за исключением двух случаев:

• по условиям договора предусмотрен переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
• арендатор вправе выкупить предмет аренды по цене значительно меньше его справедливой стоимости на дату выкупа.

Расчет остаточной стоимости объекта, переданного в операционную аренду, производится на основе балансовой стоимости, которая рассчитывается как разность между первоначальной стоимостью недвижимости и суммами накопленной амортизации и обесценения (ФСБУ 6/2020 «Основные средства»).

В случае финансовой аренды остаточная стоимость объекта недвижимости, учтенной в качестве инвестиции в аренду, при расчете среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем в той оценке, как она отражена в регистре бухгалтерского учета на соответствующие даты. В течение срока действия договора неоперационной аренды (в том числе договора лизинга) чистую стоимость инвестиции в аренду, отраженную в бухгалтерском учете (п. 36 ФСБУ 25/2018), увеличивают на сумму процентов по инвестиции в аренду, включая их в доходы, и уменьшают на величину фактически полученных арендных платежей (без НДС).

Узнайте, как применять новые стандарты без ошибок и разночтений на Всероссийском практикуме «Бухгалтерский учет и налоги. Итоги 2021 года и новые правила работы в 2022 году: что необходимо учесть» https://seminary.auditvela.ru/vserossiyskiy-praktikum 9 – 11 февраля.